调控持续买家转向存量房市场 二手交易纠纷频发

2018-07-13 11:34:36 南方网

  老人家搬去外地,委托中介卖房,谁知中介经纪吃了买方吃卖方,320万元的房子竟收取30万中介费;一套房子两家中介“联手”卖,闹到最后业主居然发现房款悄悄变了……在市场调控持续的大背景下,广州一手楼成交普降,购房者回流二手,存量房市场越来越受到关注;然而,二手楼交易中的纠纷屡见不鲜。

  中介违规仍是纠纷主要原因

  近日,根据广州市房地产中介协会统计,该协会于今年二季度受理投诉19宗。

  据该协会通报,主要的纠纷投诉类型包括:中介公司签订房屋买卖合同前,未对房屋进行查册(4宗)、隐瞒房屋信息(如:房屋未缴纳土地出让金、存在共有人),诱导买卖双方签订合同(3宗);未敦促买卖当事人依约履行合同,如:支付首期款、赎契等(3宗);隐瞒房屋交易真实价格(2宗);在未审查买方购房资格的情况下,诱导当事人签订合同(2宗);同一房屋签订不同交易价格的合同(1宗);为禁止交易的物业(如:被查封)提供中介服务(1宗);经纪人冒签合同(1宗)、乱收费(1宗);未依法查验出售房屋当事人对房屋的处分权(1宗)。

  人为造成交易双方信息不透明

  出于对中介的“信任”,全权委托放盘,最终却发现中介经纪吃了买方吃卖方,重复收取佣金竟高达30.5万元,二手业主罗先生的遭遇属于比较典型的被中介忽悠。

  罗老先生因年事已高,打算出售在广州的物业回老家颐养天年。基于A中介公司经纪人小李热情接待以及该公司的品牌形象,遂委托小李放盘出售。2016年9月罗老因身体原因回老家养病,在此期间小李亦多次致电罗老,讲解房屋放盘情况。2017年1月,小李告知罗老有买家看中房屋地段所在的学位名额愿意出资购买。出于对小李的信任,罗老在未与买方见面沟通的情况下先单独签订了《房屋买卖合同》,同意以320万元的价格出售房屋。小李告知罗老,买家要用其中的20万请中介承包交易税费、中介费、差旅费等,他会让买家签订合同后先支付20万给罗老,罗老再将其中15万转给他。罗老按小李的要求转账成功后,李某又以其他理由让罗老签了15万元的《中介服务确认书》。

  为了协助买家办理银行按揭手续,罗老从老家赶回广州,并与买家见面,在交谈中才发现买家已支付9万元的中介费。为了不违反合同条款的约定,罗老与买家完成交易后向法院提出诉讼,申请撤销该确认书,并退回15万元。

  经法院审理查明后,认定A中介公司通过欺诈手段骗取罗老签署《中介服务确认书》,故判决撤销《中介服务确认书》并要求A中介公司返还15万。

  在此案中,A中介公司对于与罗老签订的21.5万元的高额中介服务费未作特别说明,也无证据显示罗老同意支付且与市场的一般价格相背离,加上买方要支付中介费9万元共高达30.5万元,接近合同成交总价的10%,与当前的市场一般交易习惯相违背。

  广州市房地产中介协会提醒消费者,在与中介公司签订《中介服务确认书》时,应明确中介公司提供的服务内容以及中介服务费用。如有不清晰的,可现场向中介公司的经纪人详细了解,或致电中介协会进行咨询。

  ◆个案

  两台空调竟引起交楼纠纷 二手房交易交付阶段要当心

  【案例回放】

  2016年11月25日,出售人梁某通过A中介公司与购房人李某签订《房屋买卖合同》,并在合同约定:“甲方留给乙方部分家私家电(以家私家电清单为准)”。双方依约进行交易,并在12月30日完成递件过户手续。

  2017年2月6日银行完成放贷,出售人收齐楼款。房屋交易流程只剩最后的环节——房屋交付,但经中介公司多次催促,出售人梁某仍迟迟不履行,并拖延至3月5日才与购房人李某办理收楼手续。在收楼时,购房人及经纪人对照《家私家电清单》对房屋内的家私家电逐一清点,却发现缺少清单内的一台柜式空调,一台挂式空调。

  事后,购房人向邻居及物业公司了解,出售人已在2月中旬偷偷将两台空调搬走。购房人多次要求梁某依约履行,归还两部空调,但梁某不予理睬。最后,购房人李某对于梁某的无赖失信行为感到气愤,于是向法院提出诉讼。法官依法组织调解庭,在调解过程中,法官对梁某的失信行为予以斥责,并认定合同约定条款有效,《家私家电清单》属合同补充协议,同属有效文件,责令梁某依约补偿购房人两台空调,并支付一个月房屋租金作为延迟交楼的赔偿金。

  【专家点评】

  房屋交付是房屋交易的最后一个环节,双方都已基本履行完合同的义务,但不排除会出现出售方逾期交楼或因水电煤、维修基金等产生的结算纠纷。做好交接手续,让房屋交易画上完满句号,在房屋交付时应做好以下几点:首先,房屋交付时间应在合同上约定清晰,避免出现出售人推迟交付或拒绝交付的情况。其次,临近交付时间,应主动提醒出售人,并明确交楼时间。如对于房屋家私家电的处理有另行约定(一并出售还是腾空房屋),应在签约前达成书面共识。在交楼前提醒出售人及时做好处理。最后,认真做好物业交接,结清水、电、煤等相关费用,做好维修基金、有线电视等相关更名手续,仔细查验房屋及设施设备的状况,并交接钥匙、门卡等,避免双方因小事产生不必要的纠纷。

  旧房分摊要留神 补足交易最稳妥

  【案例回放】

  随着年纪的增长,为方便出行谭女士萌生换房子的念头,欲将单位分配的楼梯房出售换电梯房。于是找到A中介公司为其放盘,以200万元放售。由于该房屋路段较好,放盘几天便被买家王某看中。在签订买卖合同前,中介方告知买卖双方,该房屋尚未补缴分摊面积,需先补办理分摊面积手续后才能上市交易。买卖双方表示并无异议,故在合同补充条款约定分摊手续由业主协助买方办理。

  由于分摊面积在签订合同前未经测绘部门核算,对于分摊面积有多少双方均不知道。谭女士回到原产权单位补办分摊面积手续时核算,分摊面积为5.6平方米。谭女士认为5.6平方米按该区楼价一平方米3万计算,补回来的面积约值17万。她认为王某应该增加购房款17万才算公平交易。但买方认为当时议价是整套房屋出售,不愿意追加购房款。其后,谭女士以中介公司未尽义务为由向我会投诉反映,经协会调查,经纪人在签订合同前,已告知买卖双方房屋真实情况,并在合同上备注房屋存在补缴分摊面积,不存在故意隐瞒或未尽核查房屋情况的行为。对于谭女士提出解除合同的诉求,中介公司表示愿意协助双方解除。经过多次沟通,三方最终达成共识,解除合同。

  【专家点评】

  作为卖方需清楚出售房屋的属性,如房屋性质、房屋是否需要补分摊、是否需要交土地出让金等。如确实有不清晰的情况,可以向专业的中介机构、中介协会或者不动产登记部门进行咨询,对于涉及交易的重要条款,应该在合同备注上注明或者签订补充协议,这样才能更好地保障自身的权益。