国家级土地制度改革试点区浏阳推出“建设权证”

2017/12/8 9:50:30 红网

“建设权证”可以卖出好价钱

国家级土地制度改革试点区浏阳推出“建设权证”,引导农民复垦闲置地获利

国家级土地制度改革试点区浏阳,推出了“建设权证”。这是一种类似于“地票”但内涵更丰富的制度。占地354亩的浏阳永安家具制造聚集产业区,是它的首个应用成果。

12月7日,国家土地督察武汉局鄂湘黔农村土地改革试点工作推进现场会在浏阳举行。会议上,透露了上述消息。

比“地票”多一个功能

浏阳农村,有不少散乱、低效、闲置的宅基地和工矿用地。根据浏阳市政府出台的“建设权证”暂行办法,每将其中一亩复垦为耕地,所在集体经济组织就能获得一亩地的“建设权证”。浏阳沙市镇、镇头镇等地的几个村组,通过复垦得到了354亩这类指标。

在浏阳永安镇西湖潭村,一个名为“星辰置业”的公司,准备兴建一个家具制造聚集产业园。启动建设前,产业园得获批三类指标:建设用地指标、补充耕地指标、土地利用总体规划指标。

按照以往的规定,产业园最好的一条路径,是谋求“增减挂钩”节余建设用地指标。占用耕地搞建设,是为“减”。将建设用地(如旧宅基地)复垦为耕地,是为“增”。“增量”超过“减量”的部分,可置换为相应的建设用地指标。

这类指标本身就是复垦耕地而来,所以它同时也附带了补充耕地指标,人称“一托二”。后来的轰动一时的重庆“地票”制度,也沿用了这个做法。

但浏阳新推的“建设权证”,却是“一托三”。除了建设用地和补充耕地指标,它还附带了土地利用总体规划指标。

沙市和镇头等地村组的那354亩“建设权证”,被星辰置业买下。这意味着,它不需要再额外申请土地利用总体规划指标。

“‘一托三’的做法,让项目报批建设的效率大大提高。”浏阳市国土局相关部门负责人说,“至少在国家级层面的试点中,这个做法是国内首创。”

“权证”交易在调控下进行

当然,“权证”不能随意制造、买卖,政府会进行宏观调控。

浏阳市国土局土地交易中心主任李刚参与了这制度的设计,他介绍了个中细节。

“某个村组准备复垦获取‘权证’,需要政府相关部门审批。这个季度审批多少、下个季度审批多少,会有个总体计划。”李刚解释。

“权证”生产后,由一家政府平台公司统一收购再卖出,相当于建立一个“一头进一头出”的“权证”池。购入多少、卖出多少,会建立台账,由国土等部门负责监管。“权证”的售价,会有一个基准价格。如果多家单位竞争一批“权证”,可采取拍卖的方式。

“当然,供应环节也会有轻重缓急,会向重点项目、民生项目倾斜。”李刚说。

上述规则,李刚总结为“市场化手段”+“台账式管理、计划性管控、统筹性使用”,“即要保证‘权证’市场的活力,也要实现政府宏观调控”。

这个过程中,出售“权证”的村集体经济组织也获得了诸多好处。

首先是直接的经济收益。根据复垦形成耕地类型的不同,“权证”的价格也不同,从每亩1.6万元到每亩10万元不等。据《浏阳日报》报道,沙市镇和政府平台公司不久前签署了一项合同,65亩地的“建设权证”,售价558万元。

“这笔钱扣除成本后的收益,会交由出售指标的村组自行分配。”李刚介绍,“复垦形成的耕地,承包权仍属于当地村组。也就是说,农民们拿了钱,地还是自己的。”

在沙市和镇头镇,相当一部分“建设权证”是通过复垦闲置宅基地得来。中国农村有数量庞大的闲置宅基地,如何合理引导拥有这些地基的农民退出,是土地制度改革的重点之一。

浏阳的这套办法,即实现了合理引导退出,又保障了当事农民的利益。12月7日的推进会上,国土资源部专家也予以了肯定。

案例

村民1.5亩林地入股后每年收益翻了124倍

永安西湖潭村,买下354亩“建设权证”的家具制造聚集产业园已经破土动工。“权证”是从别的地方买来的,但要搞建设,还得占用西湖潭村里的土地。

这354亩地,大多是林地,属集体土地。早些年,它们大多被租给人种苗木。西湖潭村村民龙星耀是其中之一。他家1.5亩林地2003年就租出去了,租金每亩每年45块钱。

土地交给“星辰公司”建设家具产业园后,龙星耀获得的收益翻了124倍。

西湖潭村成立了一个土地合作社,以合作社的名义将这354亩地作价入股“星辰公司”,占股10%。

西湖潭村村委会副主任王和胜算了笔账,平均下来,一亩地一年能分红8000元。这笔收益,三成归村集体,七成归各组分配给农户。而且,分红收益5年一涨。

“刚开始搞这个项目的时候,村里很多人都不信,说哪有这样的好事?”王和胜说,“现在,第一年分红收益的60%到了村里的账户,大家都不怀疑了。”

评价

浏阳办法打通了改革统筹推进障碍

354亩地被开发建设后,集体所有的性质仍然没变。这个过程即外界关注已久的集体经营性建设用地入市,这是土地制度改革三大重点之一。如何保障“同地同权”、确立合理的土地增值收益分配机制,是入市过程中的重点。

原定于今年底结束的全国33个土地改革试点,不久前经批准延长一年。12月7日的推进会一个重大目的就是探讨接下来一年里土地改革的重点难点。其中包括如何将宅基地制度、集体经营性建设用地入市、征地制度三大块统筹起来。对于浏阳的探索,在推进会上,国家土地督察武汉局党组书记、局长崔岩评价为“蹄疾步稳,快速见效”。浏阳的“建设权证”制度串联了宅基地退出和集体经营性建设用地入市,鼓励了复垦覆绿。崔岩评价其“全面打通了统筹推进中的障碍。”

潇湘晨报记者 袁树勋 长沙报道